管理組合

合意形成

マンション管理組合とは、建物の共用部分・共有財産・その他マンションに付帯する設備の管理を目的として、マンションの区分所有者により作られた組織で、マンションの管理には必要不可欠な組織です。
そして、管理組合は通常区分所有者により持ち回りで運営されており、それはマンションに住まう方であれば例外なく組み入れられる組織です。
ここでは、初めてマンションに住まう方、これから住まう方にもおわかりになっていただけるように、管理組合についてのご説明をいたします。

管理組合の規約

マンションには、価値観の異なる複数の区分所有者が居住するため、合意形成することは、なかなか難しいものです。 以下合意形成のよりどころとなるものについて紹介します。

建物における区分所有等に関する法律(区分所有法)

マンションの法律として、建物における区分所有等に関する法律(区分所有法)があります。この法律の大部分は、「管理規約」で別の定めをすることができます。(任意規定) ただし、法律と異なる内容を、規約で定めることが出来ない項目が(9項目)あります。(強行規定)

1.共用部分の変更又は処分に関する集会(総会)の決議要件(法17条第1項)
  議決権総数及び組合員総数の各4分の3以上の多数決

2.管理所有者の変更行為(法20条第2項)
3.規約の設定・変更または廃止に関する集会の決議要件(法31条第1項)
  議決権総数及び組合員総数の各4分の3以上の多数決

4.集会招集権者の定数(法34条第3項)
  議決権総数及び組合員総数の各5分の1以上

5.義務違反者に対する訴訟提起の決議要件(法58条第2項)
  議決権総数及び組合員総数の各4分の3以上の多数決

6.建物の大規模滅失の場合の復旧決議の要件(法61条第5項)
  議決権総数及び組合員総数の各4分の3以上の多数決

7.建替え決議の要件(法62条第1項)
  議決権総数及び組合員総数の各5分の4以上の多数決

8.管理組合法人の設立、解散決議要件(法47条第1項・55条第2項)
  議決権総数及び組合員総数の各4分の3以上の多数決

9.集会における決議事項の制限(法37条第2項)

総会の決議事項

管理組合の最高意志決定機関は「総会」です。
総会には「通常総会(定期総会)」と「臨時総会」があります。

決 議 事 項 決 議 方 法



建物の建替え(法62条) 組合員総数及び議決権総数の
各5分の4以上
規約の設定・変更・廃止
(法31条)
組合員総数及び議決権総数の
各4分の3以上
敷地及び共用部分等の変更又は処分
(法17条)
同上
建物が大規模に滅失した場合の復旧決議
(法61条)
同上
義務違反者に対する訴えの提起
(法57~60条)
同上
管理組合法人の設立・解散
(法47条55条)
同上
その他総会において
特別決議とすることとした事項
同上



共用部分の管理事項 組合員総数及び議決権総数の
各5分の4以上
管理形態・管理委託契約の締結 組合員総数及び議決権総数の
各4分の3以上
管理費・修繕積立金・専用使用料等の変更 同上
管理者の選任・解任 同上
管理者の訴訟・追行 同上
共同の利益に反する行為の停止等の請求 同上
建物が小規模に滅失した場合の復旧 同上
規約以外の諸規則等の設定及び変更・廃止 同上
長期修繕計画の作成又は変更 同上
事業報告及び収支決算報告 同上
事業計画及び収支予算 同上
役員の選任・解任 同上
役員活動費の額及び支払い方法 同上
その他総会及び管理規約で
総会普通決議とした事項
同上